Активизация участия жильцов жилого многоквартирного дома в вопросах управления домом
Работа Председателя правления ЖСК практически аналогична работе любого руководителя предприятия.
Основная разница заключается в оплате труда, круга выполняемых обязанностей, и степени ответственности:
- Работа председателя ЖСК, в большинстве случаев, ниже средней пенсии по РФ;
- Круг выполняемых обязанностей Председателем ЖСК намного больше, чем у руководителя малого предприятия;
- Степень ответственности Председателя ЖСК не только выше, чем у руководителя малого предприятия, но отчитываться ему приходится чаще, чем любому руководителю среднего предприятия.
Любой жилец ЖСК хотел бы чувствовать себя спокойно и уверенно: хотел бы, чтобы домом управлял сильный, грамотный и энергичный Председатель Правления ЖСК, "за спиной которого можно было бы чувствовать себя как за стеной". Но для этого Председателю правления ЖСК надо платить соответствующую сумму денег. Оплата труда такого Председателя правления ЖСК не по карману большинству жильцов дома. Поэтому единственно надежный выход в повышении качества и эффективности управления домом ЖСК заключается в том, что каждый жилец дома должен активно и постоянно участвовать в управлении домом, в решении его текущих и перспективных задач. В противном случае следует смириться с проблемами ЖКХ в доме и качеством жизни в настоящее время.
Для того, чтобы выполнить свои обязанности в соответствии с действующим законодательством РФ Председатель ЖСК:
- обязан вести техническую документацию по многоквартирному дому, контролировать состояние налоговой, бухгалтерской, статистической отчетности, проводить банковские операции.
- обязан нести персональную ответственность за организацию делопроизводства в правлении кооператива, учета и хранения документов собственников помещений, самого ЖСК, правильность заключения договоров и соглашений, непринятие решений по содержанию и эксплуатации жилого дома, своевременность и полноту уплаты налогов, сдачи отчетности в налоговую службу, фонды, банки и т.д.
- должен заключать договора на обслуживание с собственниками жилых и нежилых помещений, организовать грамотную эксплуатацию и надлежащий ремонт жилого здания, а также предоставление коммунальных и прочих услуг, которые отвечают необходимым стандартам. Если эти услуги качеством ниже, чем требуется, председатель ЖСК должен добиться перерасчета платежей, которые внесены собственниками.
- обязан контролировать работу подрядчиков, чтобы подрядившиеся организации выполняли работы по ремонту, обслуживанию как самого дома, так и его инженерных коммуникаций, оборудования и устройств, а также содержанию придомовой территории в порядке - в точном соответствии с заключенными договорами.
- должен изучить законодательные и нормативные акты федерального и местного уровней (т.е. знать их до такой степени, чтобы в случае необходимости аргументировано противостоять чиновникам, либо не желающим выполнять свои обязанности по отношению к ЖСК, либо ищущим свою выгоду. Это председателю необходимо еще и для того, чтобы организовать деятельность правления кооператива в соответствии с действующим законодательством, требованиями устава ЖСК, решениями общего собрания, постановлениями правления).
- обязан проводить заседания правления, общие собрания, вести прием жителей, учитывать и регистрировать жалобы и заявления, контролировать устранение замеченных недостатков.
- должен заключать сделки от имени кооператива. (Пределы его полномочий ЖК РФ не определил, видимо, оставив это на усмотрение ЖСК. Поэтому при рассмотрении проекта устава кооператива собственники помещений могут внести ограничения по сумме сделок, которые зависят от стоимости имущества ЖСК).
- обязан представить на рассмотрение общего собрания ЖСК механизм разрешения конфликтов между членами и не членами ЖСК, органами управления ЖСК, органами местного самоуправления и муниципального образования.
- обязан разработать и представить на утверждение собственников регламентацию вопросов представления собственникам проекта письменного отчета о своей деятельности, работе правления.
Председателю правления ЖСК общее собрание или правление ЖСК может предоставить и дополнительные полномочия: распоряжаться определенной суммой денежных средств для оплаты Интернета, телефона, канцелярских принадлежностей, регистрационных сборов и т.д.
Как правило, председателю правления ЖСК доверяют предъявление исков в суде, оплачивать судебные издержки, осуществлять подбор персонала, участвовать в конкурсах подрядных организаций. В то же время председатель правления ЖСК не имеет полномочий заключать договора и соглашения без дозволения правления. Он также не имеет права полностью или даже частично передать контрольные функции управляющему или управляющей компании.
В бюджете ЖСК необходимо предусмотреть расходы на то, чтобы направить председателя правления ЖСК на учебу, и чтобы после ее окончания он получил квалификационный сертификат на управление многоквартирном домом.
Кроме теоретической подготовки председатель ЖСК должен обладать и психологической устойчивостью. Защищая интересы ЖСК, он может испытывать серьезное давление как со стороны некоторых жителей, так и со стороны внешних организаций.
К сожалению, в ЖСК некоторые жильцы могут систематически не уплачивать обязательные платежи и сборы, вести несанкционированную перепланировку помещений, использовать квартиры не по назначению, не говоря о заливах соседей, нарушениях правил пожарной безопасности, антисанитарии, вандализме, хищении общественной собственности. Тут уж председатель просто не имеет права не быть жестким и принципиальным.
На Председателя правления ЖСК могут давить и внешние организации, которые должны обеспечивать коммунальные услуги и которые являются этакими локальными монополистами. Это могут быть застройщики, подрядчики, допустившие недоделки, скрывающие брак.
Даже со стороны органов местного самоуправления председателю ЖСК часто приходится испытывать нажим. Органы местного самоуправления не прочь переложить свои обязанности на ЖСК - по благоустройству территории, сезонной ее уборке, ремонту дорожного покрытия и т.д.
Снизить степень давления на председателя правления ЖСК можно, организуя и регулярно проводя общие собрания членов ЖСК, заседания правления ЖСК, создавая различные комитеты и комиссии, привлекая на свою сторону максимальное число жителей. Комитеты и комиссии ЖСК могут действовать как на временной, так и на постоянной основе.
Каким бы грамотным и активным ни был Председатель правления жилого многоквартирного дома, но только от него одного не зависит решение всех текущих и перспективных проблем дома. Добиться устранения любых недостатков ЖКХ и решить иные проблемы можно, если все жильцы дома принимают посильное участие в управлении домом.
Важно воспитывать сознание жильцов дома "изнутри", т.е. каждый жилец дома должен понимать, что улучшения условий проживания в доме следует добиваться коллективно, а не рассчитывать, что этими вопросами будут заниматься Председатель правления дома, или инициативная группа жильцов. Любой жилой многоквартирный дом обслуживается многими различными организациями различной подчиненности и формы собственности. Среди обслуживающих организаций есть как государственные, так и коммерческие фирмы. Подчиненность у организаций разная. Поэтому и методы воздействия на организации, обслуживающие жилой многоквартирный дом, также различны. К сожалению, для того чтобы устранить, например, одни и те же недостатки ЖКХ, приходится обращаться с жалобами по нескольку раз. От Председателя правления жилого многоквартирного дома требуется не только желание решить недостатки в доме, но и многое другое.
Размер оплаты труда Председателя правления ЖСК
- Согласно ст.145 п.2.11 ЖК РФ определение размера вознаграждения членов правления кооператива относится к компетенции Общего собрания членов ЖСК.
- Сумма оплаты труда Председателя правления может быть разной, но, как правило, административно-хозяйственные расходы составляют около 10% от общей суммы расходов на содержание дома.
|
